【保存版】相続税の計算方法｜不動産がある場合の評価と税額シミュレーション

2025年10月23日

相続税

相続が発生したとき、「相続税はいくらになるの？」と不安に感じる方は多いでしょう。特に遺産に自宅や土地などの不動産が含まれる場合、現金と違ってすぐに金額が分からず、計算方法に悩むケースが少なくありません。

この記事では、相続税の基本から不動産評価の実例、節税につながる特例まで、税理士と相談者の対話形式でわかりやすく解説します。

登場人物

佐藤さん： 相続税って、どんな人にかかるんですか？うちにも払わないといけないんでしょうか？

河合税理士： 相続税は、亡くなった方（被相続人）の財産を受け取った方に課される税金です。ただし、全員が対象になるわけではなく、基礎控除額を超えた場合にだけ、課税されます。

基礎控除額の計算式：
3,000万円＋ 600万円 × 法定相続人の数

たとえば、配偶者と子ども2人の3人が相続人の場合：

3,000万円＋600万円×3＝4,800万円

遺産総額が4,800万円を超えなければ、相続税はかかりません。

河合税理士： このうち一番ややこしいのが“不動産の評価”です。次に詳しく見ていきましょう。

佐藤さん： 土地とか建物って、どうやって「いくら」って決めるんですか？

河合： 不動産の評価は、国税庁が定める「相続税評価額」で行います。主に路線価方式と倍率方式の2つがあります。

佐藤さん： うちの実家は駅から徒歩5分の住宅街ですが、これは路線価方式ですか？

河合： はい。都市部や住宅街の多くは路線価方式です。地方や農村部などで路線価が設定されていない場合は倍率方式になります。

佐藤さん： 路線価方式って、どうやって調べるんですか？

河合税理士： 国税庁の「路線価図」で住所を入力すればすぐに確認できます。たとえば「300C」と表示されていれば、1㎡あたり30万円という意味です。

➡ 例：100㎡の土地 → 30万円 × 100㎡＝ 3,000万円

佐藤さん： 倍率方式はどう違うんですか？

河合： 路線価がない地域では「固定資産税評価額 × 評価倍率」で計算します。たとえば評価額1,000万円で倍率1.1倍なら、1,100万円が評価額です。

建物は「固定資産税評価額」をそのまま使用します。築年数が古い家屋は評価が低くなるため、比較的有利になる場合もあります。

佐藤さん： 実際にどれくらい税金がかかるのか知りたいです。

河合： では、次の条件でシミュレーションしてみましょう。

相続税率10％ × 100万円＝ 相続税総額10万円

妻：5万円／子ども2人：各2.5万円

佐藤さん： 思っていたより少ないですね。でも、「小規模宅地等の特例」ってよく聞きますが？

河合： その特例を使えば、自宅の土地評価を最大80％減額できます。

3,000万円 × (1−0.8) ＝ 600万円
評価を下げることで、課税対象から外れるケースも多く、結果的に相続税ゼロ・申告不要になることもあります。